На что стоит обратить внимание, снимая квартиру

Тему квартирного вопроса можно обсуждать бесконечно. Обещание Никиты Сергеевича об отдельной квартире для каждой семьи, так и осталось обещанием, теперь уже где-то на последних страницах учебника истории для старших классов. Время идет, но до обеспеченности потребности каждого в собственном жилье по-прежнему неопределенно далеко. Однако все мы живем только сегодня и сейчас, поэтому и вынуждены исходить из текущих возможностей, рано или поздно приходя к необходимости снимать квартиру.
 
Сразу оговорюсь: широко бытующий термин «аренда квартиры» и более корректный нормативный «наем жилого помещения» - суть одно и то же. Дело в том, что в понимании закона арендовать квартиру может только организация, тогда как предоставление жилья во владение и пользование в целях проживания гражданину – это наем жилого помещения.
 
Теперь определившись в терминах, рассмотрим основные этапы заключения, да, собственно, и исполнения, договора найма квартиры.
 
Сразу оговорюсь: не имеет значения, пользуетесь ли вы при поиске и подборе подходящей жилплощади услугами агентов или нет. Единственным заинтересованным в правомерности и корректности предстоящей сделки, ответственным за последующее исполнение договора, и, что уж скрывать, единственным рискующим своими деньгами и временем лицом, являетесь вы.
Не хочу обидеть агентов по недвижимости, безусловно многие среди них профессионалы своего дела и исключительно порядочные и ответственные люди. Однако, внимательно вчитайтесь в условия вашего договора с агентом. Проверьте раздел «Ответственность». Какие последствия наступают для агента, если заключенная вами сделка окажется недействительной, например в виду отсутствия у лица, заключившего сделку достаточных полномочий, или что последует, если хозяин откажется от договора, скажем, через неделю после ее заключения? А что грозит агенту, в случае когда наймодатель увеличит плату за помещение в несколько раз, спустя короткое время после заключения договора?
Если вы нашли в своем агентском договоре ответы на все, или хотя бы на некоторые из вышеприведенных вопросов, искренне поздравляю. Тем не менее, не лишним будет знать свои права и обязанности самому.
И безусловно, необходимо ориентироваться в рассматриваемом вопросе, если вы решили искать квартиру и заключать договор самостоятельно. 
 
Итак, поиски остались позади. Устраивающий вас во всех отношениях вариант найден. Все мысли уже занимает предстоящий переезд, душу греет неотвратимо надвигающееся новоселье. Осталось всего-то подписать договор, еще деньги передать, одним словом – пустяки.
В том момент, когда вас посетило подобное умозаключение, призываю остановиться, собраться, и приготовиться, если не к самому трудоемкому, то уж точно к одному из самых важных этапов найма квартиры – заключению договора. Вам предстоит еще многое проверить, сформулировать и документально оформить достигнутые договоренности. Поверьте, это более чем значимо.
 
Итак, начнем с самого главного: с проверки прав человека, представившегося хозяином вожделенной жилплощади, на эту самую жилплощадь.
Попросите хозяина предъявить вам подлинник свидетельства о государственной регистрации пава собственности на снимаемую квартиру. Отказ показать вам это документ говорит о том, что разговор о заключении договора можно заканчивать. Дело в том, что правомочным сдавать квартиру является только ее собственник, или уполномочено собственником лицо. Скрывать свидетельство собственник не станет.
Если же свидетельство предъявлено, внимательно ознакомьтесь с ним: адрес снимаемой вами квартиры и объекта недвижимости, указанного в свидетельстве, должны совпадать. Обязательно попросите хозяина предъявить вам паспорт. Сверьте фамилию, имя, отчество собственника, указанного в свидетельстве с паспортными данными хозяина.
Небольшой нюанс: сдаваемая квартира может принадлежать не одному, а нескольким собственникам.
О таком положении дел свидетельствует указание в свидетельстве в графе «доля в праве» соответствующей доле дроби. На обороте свидетельства в таком случае будут указаны и остальные сособственники квартиры.
В случае принадлежности квартиры нескольким собственникам, договор должен заключаться со всеми собственниками, либо у человека, подписывающего договор, должна быть доверенность от всех остальных собственников.
 
Однако, и предъявление такого документа, как свидетельство о собственности, к сожалению, не гарантирует принадлежность квартиры указанному в нем лицу. Дело в том, что свидетельство удостоверяет право собственности в момент государственной регистрации, и собственно, выдачи свидетельства.
Поэтому не лишним будет получить Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую выписку можно заказать в соответствующем территориальном подразделении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (по месту нахождения квартиры). Выписку выдадут любому физическому лицу по предъявлении паспорта. Необходимо будет только назвать точный адрес квартиры и внести плату за предоставление информации, которая в настоящее время оставляет сто рублей. Выписка отражает текущее состояние прав на квартиру, и потому является единственным источником актуальной информации.
Подробности получения информации из ЕГРП вы можете узнать на сайте Управления:
http://www.frs.nnov.ru/Site/ypr/inform_contact.php
 
Итак, убедившись в полномочиях хозяина, можно приступать к заключению самого договора.
Помимо того, что договор, безусловно, должен отражать основные ваши с хозяином договоренности: о сроке найма, размере платы за снимаемое помещение, нельзя обойти вниманием и другие условия.
Во-первых, если вы снимаете квартиру не один (как правило, именно так и происходит), совершенно необходимо указать в договоре всех лиц, которые будут постоянно с вами в квартире проживать.
В противно случае, все неуказанные в договоре лица будут находиться, а точнее, проживать, в снимаемой квартире неправомерно. Дело в том, что на вселение кого бы то ни было в снимаемое жилье необходимо письменное согласие собственника. Проживание же третьих лиц без согласия наймодателя будет рассматриваться как нарушение условий договора найма. Так что во избежание ненужных неприятностей правильно оформите договор.
В то же время, следует отметить, что наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих совместно с ним лиц, если те нарушают условия договора.
 
Во-вторых, по общему правилу, то есть, если иное не установлено договором, наниматель обязан производить текущий ремонт снимаемого жилья. Поэтому, если договоренностями текущий ремонт вашими силами не был предусмотрен, недостаточно не обнаружить противоположной обязанности в договоре. Необходимо прямо указать, что обязанность проведения и капитального, и текущего ремонта лежит на наймодателе.
 
Но и условия, которые не обходят вниманием стороны, необходимо правильно сформулировать и отразить в договоре, в частности, условие о сроке найма.
Договор найма является краткосрочным, если заключен на срок до одного года. В этом случае, наниматель лишается определенных важных прав, предоставленных законом лицам, заключившим более длительные договоры. Например, наниматель по краткосрочному договору лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. То есть не сможет претендовать на законные преимущества при выборе нанимателя по окончании срока договора.
В то же время, если срок договора и вовсе не определен сторонами в договоре, договор считается заключенным на пять лет.
Не лишним будет уделить внимание и порядку досрочного расторжения договора. Так, по общему правилу наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
В то же время, наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.
 
Условие о размере платы также несущественным не назовешь.
Определяя плату по договору, необходимо определить, стоимость каких коммунальных и жилищных услуг в плату включена, и каких – оплачивается отдельно.
Если вам предстоит оплачивать коммунальные услуги сверх договорной платы, необходимо указать, в каком порядке будет производиться расчет. Например, вы можете оплачивать квитанции энергоснабжающих организаций самостоятельно, отчитываясь перед хозяином за произведенную оплату. Или же расчеты за коммунальные услуги могут происходить через наймодателя. Тогда целесообразно прописать порядок определения объема потребленных вами услуг и порядок расчета за них с хозяином.
 
Обращаю внимание, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных договором. Однако, наймодатели, как правило, не пропускают в договоре свое право на одностороннее увеличение арендной платы. Поэтому в договор необходимо включить условия такого увеличения, например установить определенную периодичность повышения платы, устраивающую обе стороны, или определить срок, за который хозяин должен предупредить вас о грядущем увеличении цены, возможно ограничить максимальный размер каждого увеличения. В противном случае, наниматель может оказаться заложником возрастающих аппетитов хозяина, что в конечном счете может привести к досрочном расторжению договора и новым поискам подходящего жилья.
Не стоит обходить вниманием в договоре и срок оплаты ежемесячной платы за жилье. Немаловажным является и порядок внесения платы: перечисление денежных средств на банковский счет наймодателя, передача наличных (по месту жительства наймодателя или же в снимаемой квартире).
 
Как правило, хозяин настаивает на своем праве беспрепятственного доступа в квартиру. Поэтому целесообразно договором установить периодичность таких визитов и порядок предупреждения жильцов о них.
 
Когда договор, наконец, согласован и подписан, необходимо принять квартиру от хозяина. Документом, оформляющим передачу квартиры в пользование, является акт приема-передачи.
Не забудьте указать в нем не только состояние самой квартиры, но и наличие и состояние инженерных коммуникаций, а также техники и мебели, находящихся в снимаемом жилье. Это позволит в дальнейшем избежать необоснованны претензий о порче или даже утрате какого-либо хозяйского имущества.
Не забудьте также отразить в акте данные приборов учета на момент передачи квартиры. С этих показаний начнется расчет потребленных именно вами коммунальных услуг.
 
 Не лишним будет напомнить, что любая передача денег по договору, если только она не производится безналичным перечислением на банковский счет наймодателя, должна сопровождаться выдачей вам хозяином расписки на соответствующую сумму.
 
 

Как становится понятным, заключение договора найма, как правило, сопряжено с большим количеством достаточно сложных вопросов, разобраться с которыми под силу только профессионалу. Поэтому для составления проекта договора, который учел бы все ваши пожелания и защитил интересы, по возможности, стоит привлекать профессионального юриста.